SZABÁLYOZOTT INGATLANBEFEKTETÉSI TÁRSASÁGOK (SZIT-EK)


A Magyar közlöny 2011. július 19-ei számában került kihirdetésre a szabályozott ingatlanbefektetési társaságról („SZIT”) szóló törvényt. Ezzel a nemzetközi ingatlanpiacon Real Estate Investment Trust-ként (REIT) ismert szervezettípus került bevezetésre a magyar jogrendbe.

SZABÁLYOZOTT INGATLANBEFEKTETÉSI TÁRSASÁG KÖVETLEMÉNYEI A törvény alapján a Szabályozott Ingatlanpiaci Társaság (SZIT) státuszt nyilvánosan működő részvénytársaság kaphat, amelyet a NAV vesz ekként nyilvántartásba, amennyiben megfelel a törvényben meghatározott követelményeknek.

A SZABÁLYOZOTT INGATLANBEFEKTETÉSI TÁRSASÁG LEÁNYVÁLLALATAI A törvény meghatározza a közkézhányad minimumát is, amelynek mértéke 25%. Ennek megfelelően a SZIT teljes jegyzett tőkéjéhez viszonyítottan legalább 25%-ot tesz ki azon részvénysorozat mértéke, amelyek tulajdonosai egyenként - közvetve vagy közvetlenül - a sorozat össznévértékének 5%-ánál kisebb részesedést birtokolnak). Ez a társaság kizárólag törzsrészvényt bocsát ki, amelyek névértéke nem lehet kevesebb tízezer forintnál. A szabályozott ingatlanbefektetési társaság kibocsátott részvényeit együttesen legfeljebb összesen 10%-ban tulajdonolhatják biztosítók és hitelintézetek, valamint együttesen az összes szavazati jog legfeljebb 10%-át gyakorolhatják biztosítók és hitelintézetek.

A SZABÁLYOZOTT INGATLANBEFEKTETÉSI TÁRSASÁG LEÁNYVÁLLALATAI A SZIT nem rendelekezhet részesedéssel más társaságokban, kivételt képeznek a más SZIT-ekben. törvény által meghatározott Projekttársaságokban és épületépítési projektszervezéssel foglalkozó társaságon kívül egyéb vállalkozásban nem rendelkezhet részesedéssel.

A SZABÁLYOZOTT INGATLANBEFEKTETÉSI TÁRSASÁG PROJEKTTÁRSASÁGA A törvény külön definiálja a Projekttársaság fogalmát: a SZIT, vagy Szabályozott Ingatlanpiaci Elővállalkozás 100%-os tulajdonában álló társaság, amely a SZIT-hez hasonlóan csakis ingatlanokkal kapcsolatos, a törvényben tételesen felsorolt tevékenységeket folytat és nem rendelkezik részesedéssel más társaságban. Fontos, hogy a projekttársaság köteles nyereségének 100%-át kifizetni osztalékként a SZIT-nek. Speciális szabályok irányadók az idegen tőke elemekre is, a számviteli beszámolóban kimutatott, visszafizetési kötelezettséget keletkeztető idegen forrásai nem haladják meg a számviteli beszámolójában kimutatott ingatlanok értékének 70%-át.

A SZIT VAGYONA A Szabályozott Ingatlnabefektetési Társaság minimális indúlótőkéje 10 milliárd forint. A SZIT mérlegfőösszegének 70%-át ingatlan portfólióba kell fektetni, úgy, hogy egy ingatlan értéke sem haladhatja meg a mérlegfőösszeg 20%-át. Állampapír, tőzsdei részvény, valamint bankbetét, illetve a fenti részesedések tarthatóak csak egyéb eszközként. A SZIT, valamint Projekttársaságai tulajdonában álló ingatlanokat - vagyis az ingatlanportfoliót- legalább negyedévente értékelni kell. A SZIT eredményének legalább 90%-át tulajdonosainak osztalékként kifizeti a számviteli beszámoló jóváhagyását követő 15 napon belül.

SZABÁLYOZOTT INGATLANBEFEKTETÉSI ELŐVÁLLALKOZÁS (SZIE) Mindezek mellett a törvény bevezeti a Szabályozott Ingatlanbefektetési Elővállalkozás (SZIE) fogalmát, a SZIE egy olyan társaság, amely nem tesz eleget a SZIT-re vonatkozó összes feltételnek (pl. a közkézhányadra vonatkozó követelményeknek), de vállalja, hogy a SZIE-kénti nyilvántartásba vétel évét követő üzleti év végéig eleget tesz SZIT-re vonatkozó valamennyi előírásnak.

A SZABÁLYOZOTT INGATLANBEFEKTETÉSI TÁRSASÁG (SZIT) ADÓZÁSA ÉS ILLETÉKFIZETÉSI KÖTELEZETTSÉGE A SZIT, SZIE, valamint a Projekttársaság a társasági adó alanyai, azonban adófizetési kötelezettség nem terheli mindaddig, amíg SZIT-nek, SZIE-nek, illetve Projekttársaságnak nem minősülő kapcsolt vállalkozásával nem kötnek olyan ügyletet, amely eredményeképpen adózás előtti eredményt növelő transzferár korrekciót kellene alkalmazniuk (ebben az esetben az adót a különbözet után kell megfizetni.) Mindhárpm forma egyben mentes a helyi iparűzési adó alól is.

A SZIT és a Projekttársasága által fizetendő vagyonszerzési illetéket 2%-os kulcs felszámításával kell megállapítani. Szintén e kedvező szabályok alkalmazhatók, ha a vagyonszerző, vagy a tulajdonos (Projekttársaság esetén) nyilatkozatban vállalja, hogy az év végén, amelyben az illetékkötelezettség keletkezik, teljesíti a SZIT nyilvántartásba vételre vonatkozó szabályokat. A 2%-os illetékmérték alkalmazására jogosult a SZIE is, valamint Projekttársasága, amennyiben nyilatkozik arról, hogy a későbbiekben megszerzi a SZIT státuszt. Ha nem teljesülnek a feltételek, az illették kedvezmény kétszeresét kell pótlólag megfizetni.

Amennyiben a SZIE nem válik SZIT-té, illetve Projekttársaságát eladja, vagy az megszűnik, akkor a SZIE az igénybe vett társasági és helyi iparűzési „adókedvezmény” kétszeresét köteles megfizetni az adóhatóságnak.

KÜLFÖLDI VONATKOZÁSOK A SZIT-ek tulajdonában lehetnek Magyarország területén kívüli ingatlanok is, ez nem befolyásolja valamely társaság SZIT-kénti minősülését, emiatt nem veszíti el iyen státuszát. A SZIT alkalmas lehet arra, hogy a pénzügyi forrásokat ingatlanba invesztáló beruházók itthon végre egy biztonságos és kedvező adózási formában fektessék be a pénzüket. Így Magyarország, mint a Közép-Kelet európai régió pénzügyi szolgáltató központjává válhat.


2011.szeptmeber